Как оформить договор аренды квартиры: пошаговая инструкция, образец и FAQ

Что такое договор аренды и когда он нужен

Договор аренды — это гражданско-правовой контракт на пользование жилым помещением за плату. Он закрепляет права и обязанности сторон и регулируется положениями ГК РФ. Договор нужен при долгосрочной аренде, при передаче жилья на срок более одного года и при необходимости защиты интересов сторон. Риски включают мошенничество, скрытые долги по коммунальным платежам и проблемы с регистрацией права собственности.

• Виды договоров:
• Сроковой договор аренды
• Бессрочный договор аренды
• Договор найма с правом субаренды

Обязательные и рекомендуемые условия договора

В договоре укажите все обязательные условия. Они включают предмет договора, срок действия, размер и порядок уплаты аренды, права и обязанности сторон и порядок расторжения. Рекомендуемые условия повышают безопасность сделки. Они регламентируют коммунальные платежи, размер депозита, ответственность за повреждения и порядок передачи ключей.

• Обязательные пункты:

• Предмет договора (адрес, площадь)

• Срок действия договора

• Арендная плата и порядок оплаты

• Права и обязанности сторон

• Порядок досрочного расторжения

• Рекомендуемые пункты:

• Размер и условия возврата депозита

• Правила пользования имуществом и запреты

• Порядок передачи ключей и опись имущества

• Условия о субаренде и согласованиях

Пошаговая инструкция

1. 1
   Подготовить данные сторон — паспортные данные и реквизиты собственника/арендатора.
2. 2
   Осмотреть квартиру и составить акт приёма-передачи с описью имущества и состояния.
3. 3
   Согласовать ключевые условия (срок, стоимость, способ оплаты, залог, коммунальные платежи).
4. 4
   Составить текст договора по шаблону с указанием всех обязательных условий и приложений.
5. 5
   Проверить соответствие договора требованиям закона и отсутствие противоречий в формулировках.
6. 6
   Подписать договор обеими сторонами в двух экземплярах; при необходимости заверить у нотариуса.
7. 7
   Передать квартиру и подписать акт приёма-передачи; зафиксировать состояние фото/видео.
8. 8
   При аренде на срок от года или если в договоре передаётся жильё с зарегистрированными правами — зарегистрировать договор в Росреестре (при необходимости).
9. 9
   Оформить оплату (по расписке, переводом) и оформить возврат/хранение депозита.
10. 10
    Уведомить управляющую компанию/ТСЖ и зарегистрировать временную прописку арендатора при необходимости.

Необходимые документы

Форма договора и образец ключевых пунктов

Документ формируют в стандартной структуре. В шапке указывают реквизиты сторон: ФИО, паспортные данные, адреса и банковские реквизиты. Далее следует предмет договора с точным описанием жилого помещения, адресом и площадью. Укажите срок, форму и периодичность платежей, сумму аренды и условия индексации.

• Структура типового договора:
• Шапка с реквизитами сторон
• Предмет договора и адрес
• Срок действия договора и порядок продления
• Арендная плата, депозит, порядок оплат
• Права и обязанности сторон
• Ответственность и порядок разрешения споров
• Форс-мажор и подписи

Короткие примеры формулировок:

• Предмет: "Собственник передаёт, а Арендатор принимает в пользование квартиру по адресу...".
• Срок: "Договор действует с «» __ 20 г. по «» __ 20 г.".
• Арендная плата: "Арендатор оплачивает ежемесячно сумму в размере __ руб. до 5-го числа."
• Депозит: "Арендатор вносит депозит __ руб. Условия удержания указаны в п. __."
• Акт: "Передача оформляется актом приёма-передачи с описанием состояния."

Прикрепляйте приложения:

• Акт приёма-передачи
• Опись имущества
• Ключи и планы квартиры
• Выписка ЕГРН

Нотариальное заверение и регистрация договора

Нотариус нужен не всегда. Удостоверение нотариуса необходимо при представлении интересов доверенного лица или по договорённости сторон. Регистрация в Росреестре обязательна при сроке аренды более одного года или при передаче зарегистрированных прав. Срок регистрации обычно занимает несколько дней. Государственная пошлина зависит от региона и может отличаться.

• Где регистрировать:
• Росреестр — официальная регистрация договоров аренды
• Федеральная жилищная инспекция — консультации и жалобы (при нарушениях)
• Госуслуги — подача документов онлайн

Последствия незарегистрированного договора:

• Ограниченная защита арендатора при сроке более года
• Риски споров при смене собственника

Риски, как их минимизировать и частые ошибки

Основные риски включают мошенничество, проблему с правом собственности, долги по коммунальным платежам и вселение третьих лиц. Проверяйте собственника по выписке ЕГРН и сверяйте паспорт с документами на право собственности. Защитите себя залогом, поручительством или банковской гарантией. Фотографируйте и снимайте видео состояния квартиры при передаче.

• Частые ошибки:
• Отсутствие акта приёма-передачи
• Неуказание условий депозита
• Пропуск регистрации при необходимости
• Недостаточная проверка прав собственности

FAQ

Источники и полезные ссылки