Как оформить дарственную на квартиру: пошаговая инструкция, документы и новые правила 2025

Кто и когда может оформить дарственную

Даритель должен иметь право собственности на квартиру и дееспособность. Нельзя распоряжаться имуществом, если право ограничено судом или опекой.

Одаряемый принимает дар и получает права собственности после регистрации. Ограничения действуют для несовершеннолетних, недееспособных и лиц под опекой.

Запреты и условия:

• Участие в долевой собственности требует согласия остальных собственников
• Наличие ипотеки или залога требует согласия кредитора
• Существуют судебные запреты на отчуждение при спорах и арестах

В 2025 году усилили проверки добросовестности одаряемого и проверку обременений. Это снижает риски оспаривания и мошенничества при оформлении дарственных.

Пошаговая инструкция

1. 1
   Проверить право собственности и ограничения — запрос выписки ЕГРН, проверить обременения, доли и наличие ипотек.
2. 2
   Уточнить правовой статус получателя — возраст, дееспособность, необходимость согласия опекунских органов или супруга.
3. 3
   Подготовить пакет документов — собрать все требуемые справки и паспорта (см. раздел "Необходимые документы").
4. 4
   Составить договор дарения — нотариально или в свободной форме при отсутствии требований (учесть новые нормы 2025: обязательные формулировки и риски оспаривания).
5. 5
   Нотариальное удостоверение (если требуется) — обратиться к нотариусу для удостоверения подписи и проверки добросовестности сторон.
6. 6
   Подать документы в Росреестр — через МФЦ, портал Госуслуг или нотариуса; оплатить госпошлину.
7. 7
   Получить зарегистрированное свидетельство/выписку ЕГРН — проверка правильности записи, получение подтверждающих документов.
8. 8
   Уведомить третьих лиц и банки — при наличии ипотеки или коммунальных договоров обновить данные.

Необходимые документы

Юридические тонкости и новые правила 2025

С 2025 года ключевые изменения касаются проверки добросовестности и формы договора. Росреестр требует более строгой проверки обременений перед регистрацией.

Новые правила требуют включать в договор конкретные сведения о лице и имуществе. Требуют указать основания возникновения права у дарителя и исключить двусмысленности.

Если дарение осложнено долгами или арестами, регистрация может прекратиться. Нотариальное удостоверение сокращает риск оспаривания и облегчает доказательство добросовестности.

Также изменилась практика судов по срокам оспаривания дарений. Появились дополнительные основания для признания сделки ничтожной при обмане или давлении.

Риски и как их минимизировать

Типичные риски:

• Оспаривание дарения родственниками
• Иски со стороны кредиторов из-за долгов дарителя
• Фальсификация документов и мошенничество
• Ошибки в данных договора и паспортах

Как снизить риски:

• Нотариально удостоверить договор дарения
• Запросить свежую выписку ЕГРН и справки об обременениях
• Провести правовую экспертизу текста договора у юриста
• Хранить копии всех документов и квитанций

Нотариус проверит дееспособность сторон и отсутствие принуждения. Это уменьшит вероятность прекращения регистрации и судебных споров.

Сроки, госпошлина и налоги

Срок регистрации в Росреестре обычно составляет от 3 до 10 рабочих дней при подаче через МФЦ или портал Госуслуг. При сложных проверках срок удлиняется до месяца.

Госпошлина за регистрацию права на недвижимость в 2025 году составляет сумму, установленную Росреестром. Оплата квитанции требуется при подаче документов. Уточняйте сумму на официальном сайте перед подачей.

Налоговые последствия:

• Для близких родственников получение квартиры в дар обычно освобождено от НДФЛ
• Для других лиц может быть начислен НДФЛ с разницы рыночной стоимости в некоторых случаях
• Рекомендуется проконсультироваться с ФНС для расчёта налогов именно для вашей ситуации

FAQ

Источники и полезные ссылки